八重神子被焯出白水视频,对话浦发银行：引金融活水激年轻之力，城市更新需要耐心资本

同为依水而建、因金融而兴的全球城市，上海与伦敦正面临水岸更新的深层命题，城市更新背后的金融力也成为《奔流：从上海出发——全球城市人文对话》（下简称《奔流》）第二季沪伦双城对话的一个独特视角。

近日《奔流》第二季上海论坛中，一场圆桌聚焦“年轻力与水岸活力开源”，金融活水如何引入城市肌理，持续滋养年轻生态，金融机构的转型也与上海全力打造国际金融中心的进程不谋而合——从传统的项目融资，升级为与城市共生的“合伙人”与“共建者”。澎湃新闻专访浦发银行总行公司业务部（绿色金融中心）副总经理瞿玮，共同探讨金融机构如何以金融创新平衡社会价值与商业回报，并在全球视野下，为城市更新的未来找寻开源答案。

《奔流》第二季上海论坛圆桌现场

澎湃新闻：城市更新浪潮中，金融机构如何重新定义自己的身份？从传统的项目融资到如今更强调“城市合伙人”、“共建者”的身份，其中最核心的转变是什么？

瞿玮：金融机构应跳出传统融资路径，从为高周转、高杠杆的房地产开发模式提供融资支持，转向为能够带来持续稳定运营收益预期的优质资产提供金融服务，并通过服务资产运营推动产业转型和业态升级，真正赋能“人民城市”构建。

一是长期稳定的资金提供方。商业银行有效运用资金组织的优势，为城市更新项目提供长期、稳定的资金支持，以金融助力“四好”（好房子、好小区、好社区、好城区）建设，成为城市发展的资金支持后盾。

二是一专多能的城市合伙人。城市更新由传统的“房地产”拆建领域延伸到城市全方位建设与运营，浦发银行的服务从城市更新贷款的专业提供商，转换升级为智慧城市运营+低效楼宇与老旧商业街区等物业更新+城市老旧厂区改造与存量资产盘活的金融支持方。

三是持续迭代的产品创新者。2025年5月，中办、国办《关于持续推进城市更新行动的意见》，浦发银行快速响应，迭代“城市更新贷款”至2.0版本，积极为城市更新行动提供丰富多样、量身定做的金融产品和金融服务，满足不同主体、不同项目、不同阶段、不同环节的金融需求。

澎湃新闻：对于金融机构而言，支持年轻力或许意味着需要投资一些不确定性较高、周期较长的项目，金融机构内部是否建立一套评估指标？金融需要为社会价值“贴现”吗？耐心资本如何衡量回报？

瞿玮：商业银行应按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，为城市更新行动提供金融产品和金融服务。浦发银行积极探索金融创新，统筹算好城市更新整体账和长远账，用经济手段解决现实的城市更新融资难题、平衡风险收益。

一是聚焦财政金融政策协同项目。聚焦中央预算内投资、超长期特别国债、地方政府专项债、政策性金融工具、政策性银行专项借款等投向领域，发挥政策性金融的撬动作用，在风险可控、财务可持续的前提下，对符合条件的城市更新项目提供商业银行配套融资支持。

二是发挥集团各金融牌照优势，对不确定性较高、周期较长的城市更新项目，通过股权投资、债权投资、物权投资等多种方式提供金融支持，实现项目风险与收益的平衡。

三是以场景化、生态化的综合经营，实现金融的“人民性”与“收益性”的有机结合。例如，浦发银行上海分行为虹口区瑞康里城市更新量身定制服务方案，采取混合产权或回租原地建设房屋方式促进回购回租，实现新老居民共生，留住上海老弄堂特有的“烟火气”和“人情味”。

四是探索创新存量资产估值方法，积极配合盘活具备持续稳定运营收益的存量优质资产。浦发银行通过PPP新机制项目融资、营运期贷款、经营性物业贷款、并购贷款等城市更新贷款细分品种，探索通过收益法对项目未来预期收益现金流折现，并结合市场法、资产基础法对存量项目资产进行估值，助力城市更新项目未来收益提前变现，实现资金的良性循环。

《奔流》第二季上海论坛圆桌现场

澎湃新闻：“十五五”时期，从上海到国内许多城市，城市更新领域的金融服务，还有哪些值得破解的命题与挑战？

瞿玮：城市更新项目投资额较大，单靠政府的投入远远不够，必须建立多元化、多层级的资金投入机制。在金融政策上，要综合采用财政资金撬动、金融工具创新和社会资本激活的综合策略，为城市更新提供金融资金的赋能。

浦发银行作为商业金融机构，主要是通过金融工具创新参与市场化程度较高、经营属性较强的城市更新项目。自5月15日《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》向社会公开发布，7月中旬中央城市工作会议在北京举行，城市更新的推进力度明显加大，各地也已经开始陆续出台本地城市更新相关政策。对于金融机构而言，也需创新服务、加速行动，助推相关政策落地见效。同时，也希望通过提升项目收益性来吸引更多社会资本的参与。

澎湃新闻：今年6月，我们在《奔流》伦敦论坛中同样对话了浦发银行伦敦分行的代表，上海与伦敦同为金融中心，在金融赋能城市更新领域，有哪些金融创新值得中英之间交流互鉴？

瞿玮：英国是最早开展城镇化进程的国家之一，城镇化率达到84%以上，这也是最早面对城市更新问题的国家。历史经验显示，英国在城市更新方面并非停留于表面的拆与建，而是在不断演进和适应社会经济发展变化的基础上，注重引导政府、社会资本和公众参与，提高土地利用价值，让城市焕然一新。

中国2024年城镇化率达到67%，上海的城镇化率超过89%，上海城市更新由“旧城改造”逐渐进入高质量发展更新阶段。如2021年，浦发银行推进并落地的“新业坊·源创”项目，百年前中国第一条正式投入运营的铁路在此穿行而过，如今项目已改造焕新为集科创办公与居住功能于一体的产城融合示范区，串联起了“过去”的工业遗产、“现在”的城市需求与“未来”的产业发展，该项目正是由英国PRP建筑事务所合伙人Roger Battersby设计。而项目不远处的“新业坊·智立方”项目，浦发银行支持项目利用工业遗存开展城市更新，在已经废旧的上海立新旧厂房基底上开展老旧厂区改造再利用，打造成集创意小独栋办公、创客创业、商业消费为一体的低密度办公园区。

浦发银行坚持以金融推动产业高质量发展，支持园区突破依赖新增土地的传统开发模式，向存量资产要空间、要产出，助力城市更新项目打造成产业与生活融合新范本。

《奔流》第二季上海场由上海市人民政府新闻办公室指导，上海报业集团和上海市对外文化交流协会主办，澎湃新闻、苏河湾集团承办。第二季得到了中共上海市委金融委员会办公室（上海市推进国际金融中心建设办公室）、上海市住房和城乡建设管理委员会（上海市“一江一河”工作领导小组办公室）、上海市地方志办公室、静安区人民政府的支持，同时特别鸣谢英国驻上海总领事馆、伦敦发展促进署、中国东方航空、上海宝格丽酒店，安永（中国）、彭博为特别支持企业，浦发银行作为特别合作伙伴。